Геннадий стерник прогноз до 2025

Гороскоп
Содержание
  1. Рынок эпохи рецессии: ценовой прогноз
  2. Два месяца назад профессор Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник в своем интервью озадачил риэлторов долгосрочным прогнозом развития рынка жилья на десять лет. В соответствии с версией аналитика в ближайшие два года участникам рынка недвижимости нужно быть готовым к снижению покупательского спроса и цен, затем – к их резкому падению. Правда рецессия, «дно» которой, по мнению эксперта, должно прийтись на 2017 год, все-таки намечается не столь масштабная, нежели та, что была в кризис 2008-2009 годов. В соответствии с прогнозом аналитика уверенное восстановление с резким ростом (и цен, и спроса, и объемов жилищного строительства) должно начаться только в 2019 году.
  3. Справка:
  4. Геннадий Стерник: рынок жилой недвижимости начнет расти не раньше, чем через пять лет
  5. Аналитик Геннадий Стерник дал советы девелоперам, инвесторам и покупателям квартир

Рынок эпохи рецессии: ценовой прогноз

Российский рынок жилья ждет двухлетний период рецессии. Такой прогноз, озвученный авторитетным аналитиком Геннадием СТЕРНИКОМ несколько месяцев назад, многие участники рынка сочли чересчур пессимистичным. Не пришло ли время корректировок?

Два месяца назад профессор Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник в своем интервью озадачил риэлторов долгосрочным прогнозом развития рынка жилья на десять лет. В соответствии с версией аналитика в ближайшие два года участникам рынка недвижимости нужно быть готовым к снижению покупательского спроса и цен, затем – к их резкому падению. Правда рецессия, «дно» которой, по мнению эксперта, должно прийтись на 2017 год, все-таки намечается не столь масштабная, нежели та, что была в кризис 2008-2009 годов. В соответствии с прогнозом аналитика уверенное восстановление с резким ростом (и цен, и спроса, и объемов жилищного строительства) должно начаться только в 2019 году.

Потребуются ли корректировки данного прогноза в связи с последними событиями в финансовой сфере? Об этом мы беседуем с Геннадием Стерником.

– Геннадий Моисеевич, декабрь выдался богатым на события в сфере глобальных финансов, а также полярные прогнозы и оценки ситуации: от «все пропало» до «все идет по плану». Центробанк увеличил ключевую ставку до 17%. Как, с вашей точки зрения, это скажется на рынке недвижимости?

– Механизм влияния ключевой ставки на рынок недвижимости, в принципе, всем понятен: кредиты становятся дороже и для граждан, и для застройщиков, и для промышленности. Ситуация в производственной сфере, к которой относится жилищное строительство, ухудшится. Но здесь важно понимать: что есть повышение ключевой ставки? Если кратковременная мера, призванная остановить валютные спекуляции, – это правильный шаг. А события ближайших недель покажут, сработал ли он. Но если дело не в валютных спекуляциях, а все-таки в фундаментальных факторах, связанных со слабостью нашей экономики и ее зависимостью от цен на нефть, то последствия будут неоднозначными. Но здесь нет смысла гадать – скоро все сами увидим.

– Осенью в интервью нашему изданию вы озвучили прогнозный сценарий ситуации на рынке недвижимости. Не пора ли его откорректировать?

– Когда я первый раз изложил свой долгосрочный прогноз в Москве, столичные профессионалы рынка недвижимости были удивлены и убеждены в том, что я сгущаю краски. Это было в августе. Потом, когда я выступил с докладом на сей счет на Всероссийском жилищном конгрессе в Петербурге, некоторые питерские риэлторы все еще говорили, что я пугаю народ, и на самом деле никакого кризиса не предвидится. В то же время некоторые их коллеги из регионов утверждали, что для них рецессия – это уже не прогноз, а свершившийся факт. А на дворе, между тем, был октябрь. Далее, когда уже в декабре случились обвальная девальвация рубля и повышение Центробанком ключевой ставки, пессимистичный прогноз трехмесячной давности уже даже мне порой кажется слишком оптимистичным.

Действительно, последний месяц, когда на рынке царит валютная паника, порой кажется, что дело обстоит гораздо хуже, чем предполагалось. Но пока я не собираюсь пересматривать августовский прогноз, и вот по какой причине. При составлении долгосрочных прогнозов не всегда есть возможность учесть все события. Но большое, как известно, видится на расстоянии. Поясню на примере этого года.

Если помните, ранней весной, после первого скачка девальвации, на рынке жилья случился всплеск: все старались купить недвижимость, пока она не подорожала. А вы в своих публикациях анализировали причины такого поведения покупателей. Но к лету потенциал спроса был исчерпан, а за подъемом активности последовал симметричный спад. Оно и понятно: денег у покупателей больше не стало. Осенью ситуация в некоторых регионах повторила весенний сценарий. Таким образом, в условиях стагнации за всплесками – всегда следуют спады. В результате, отбросив эмоции и подведя итоги года, мы получим картину все той же стагнации: 4-5% прироста цен предложения и незначительное увеличение числа сделок по сравнению с прошлым годом. Но уже в 2015 году, как я и говорил, начнется рецессия, а картина все-таки поменяется – будут снижаться спрос на недвижимость и количество сделок.

– На традиционной пресс-конференции российский президент озвучил срок рецессии: максимум два года. Вы согласны с этим утверждением?

– Если вы обратите внимание, то мой августовский прогноз все-таки более пессимистичен, нежели прогнозные сценарии, которые озвучивали в последние месяцы правительственные эксперты. На самом деле, для Минэкономразвития текущее положение дел – отнюдь не секрет Полишинеля. Его представители пользуются прогнозами макроэкономических показателей, подготовленными специалистами аккредитованных экспертных центров. Соответственно, о том, когда начнется рецессия и сколько она продлится, они давно знают. Другое дело, что эти прогнозы разрабатываются, внимательно изучаются, но нигде не публикуются: все-таки они нужны не для того чтобы пугать народ, а чтобы вырабатывать конкретные меры поддержки экономики. Открою маленький секрет: я ведь не сам «придумал», что в 2015 году на рынке начнется рецессия. Я также пользуюсь макроэкономическими прогнозными сценариями, разработанными правительственными экспертами, – в том числе, получая данные и из закрытых источников. И моя задача здесь сводится к тому, чтобы показать, как ситуация в макроэкономике будет отражаться на рынке недвижимости.

Читайте также:  Гороскоп на вчера скорпионам женщинам

– Насколько данным из закрытых источников можно доверять?

– Если вы обратите внимание, то они выдаются широкой аудитории дозировано, но обычно подтверждаются практикой. Так, для меня самым показательным было не нынешнее декабрьское выступление президента, а прошлогоднее. Напомним, что в конце 2013 года президент и правительство признали (хоть и с опозданием на год): у нас стагнация и нет роста экономики. Нынешней осенью они уже откровенно заговорили о том, что в 2015 году будет рецессия. Но до выступления Путина ни у кого язык не поворачивался озвучить прогноз на рецессию больше, чем на год. И только 18 декабря президент довольно-таки в мягкой и обтекаемой форме назвал новый срок – «около двух лет». Таким образом, подытожу: я пока не вижу оснований для корректировки своего прогноза ни в лучшую, ни в худшую сторону.

– А теперь главный вопрос. Что, с вашей точки зрения, все-таки будет с ценами на жилье? Они вырастут?

– Чтобы выросли цены на жилую недвижимость, должны вырасти доходы населения. Но пока роста не предвидится, квартиры точно не станут дороже. Рынок будет реагировать на падение спроса снижением цен и уменьшением объемов продаж.

– Иными словами, с вашей точки зрения, нас ждет не острый кризис, а затяжная рецессия с дном в 2017 году. Как выживать в таких условиях?

– К кризису нужно готовиться, но время для этого еще есть. В течение ближайших лет всех нас ждет сложный период, когда ножки нужно протягивать по одежке. Предприниматели вынуждены снижать издержки, сокращать нецелевые расходы, оптимизировать структуру бизнеса и не вкладываться в рискованные проекты, какими бы заманчивыми они ни казались. Но кризис – это всегда время новых возможностей. Даже в трудные времена всегда имеются локальные по географии и отраслевой специфике бизнеса островки благополучия. Таким образом, нужно искать и использовать перспективные точки восстановления, чтобы вовремя – то есть не слишком рано, и не с запозданием – оттолкнуться от дна. Но сделать это может только тот, кто имеет финансовый и интеллектуальный ресурс. Пока же наступает время, когда бизнесмен должен вести себя как рачительная домохозяйка, педантично ведущая семейный бюджет.

Справка:

Геннадий Стерник – профессор кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, ведущий аналитик российского рынка недвижимости, аккредитованный Российской Гильдией риэлторов (РГР), председатель комиссии по аттестации аналитиков.

Источник

Геннадий Стерник: рынок жилой недвижимости начнет расти не раньше, чем через пять лет

РЭУ им. Г.В. Плеханова Геннадия Стерника, в ближайшее время рынок жилой недвижимости ждет снижение спроса вследствие падения платежеспособного спроса населения и уменьшения объемов вводимых площадей, в том числе по причине роста стоимости кредитов.

Такая тенденция, по его мнению, даст о себе знать уже в 2016 году, а положительные перемены следует ждать не ранее 2019 года.

— Геннадий Моисеевич, из всех видов недвижимости, пожалуй, именно жилье и происходящие с ним ценовые колебания наиболее волнуют наших людей. Какие основные прогнозные тренды относительно динамики рынка жилой недвижимости Вы могли бы сделать?

— Еще два года назад я говорил о переходе ценовых трендов рынка жилой недвижимости Москвы от восстановительного роста к стагнации, в связи с ожидаемой остановкой роста макроэкономических показателей. В следующем году этот прогноз был подтвержден итогами первого полугодия. Сегодня уже можно говорить о расчете основных показателей рынка строительства и продажи жилья до 2017 года.

В связи с продолжающейся неопределенностью динамики развития мировой экономики, в условиях турбулентности внешней среды рынка недвижимости расчет производился при трех сценариях динамики макроэкономических показателей. В качестве наиболее вероятного был принят стагнационный сценарий развития экономики и рынка недвижимости. Сегодня мы считаем, что период турбулентности завершился, и предлагаем сценарий динамики макроэкономических показателей на период до 2024 года.

— На чем основаны ваши прогнозы?

— Прежде всего, на понимании того, что Россия входит в новую фазу развития своей экономики. Это означает, в частности, что для России вопрос о новой модели роста встал в практическую плоскость, поскольку темпы экономического роста упали до беспрецедентно низкого уровня, причем это торможение уже нельзя объяснить исключительно или даже преимущественно внешними факторами. С экономической точки зрения сущность новой модели роста состоит в переходе от политики стимулирования спроса к политике стимулирования предложения. Это предполагает создание условий, благоприятных для роста производительности отечественного производства: низкая инфляция и на этой базе низкие процентные ставки, снятие институциональных барьеров, понятные и прозрачные правила игры, предсказуемая и стабильная макроэкономическая и бюджетная политика. В этой ситуации государство берет на себя развитие технической и социальной инфраструктуры. Сегодня, после политических и макроэкономических шоков последних полугодия-года, можно окончательно утверждать, что период неопределенности закончился. На основании результатов исследований ряда институтов и центров мы сформировали долгосрочный сценарий развития макроэкономических параметров в России, влияющих на спрос и цены на рынке жилой недвижимости.

— Что это означает для рынка недвижимости? Какое отношение имеют озвученные вами макроэкономические факторы к ней?

Читайте также:  Гороскоп на сентябрь октябрь тельца

— Самое непосредственное. Ключевые макроэкономические показатели, используемые в качестве исходных данных в используемой нами математической модели развития локального рынка жилой недвижимости – это темпы роста ВВП и доходов населения. В 2014 и 2015 году ожидается незначительное снижение этих показателей, а в последующие два года – их падение до отрицательных значений. С 2019 года предсказывается начало восстановления экономики и переход к устойчивому росту. Отдельно отмечу, что важными исходными данными макроэкономического характера, определяющими объем платежеспособного спроса населения, служат доля теневых доходов и доля сбережений в располагаемых доходах.

— О влиянии этого фактора на состояние цен на недвижимость говорится довольно редко. Каково же, по вашему мнению, значение на состояние рынка жилья теневого сектора экономики? Кроме того – насколько вообще просчитываемо его влияние на цены на недвижимость?

— Так чего же ждать игрокам рынка жилой недвижимости?

— Все тенденции на нем имеют свою строгую логику. Например, доля сбережений в располагаемых доходах характеризует тот объем денег, который население имеет возможность использовать для дорогостоящих покупок, прежде всего недвижимости. В условиях низких темпов роста экономики и доходов населения этот показатель снижается уже три года. Отметим, что в этот тренд включена и тенденция к перетоку спроса на недвижимость из России в зарубежные страны. В целом ожидается, что к 2024 году данный показатель снизится по сравнению с 2012 годом на 75%. Если говорить о влиянии политических и макроэкономических событий последнего времени на рынок недвижимости, то в краткосрочном периоде (февраль-апрель) склонность населения к инвестициям в жилье даже выросла. Результатом новых санкций США в отношении ряда российских банков может стать то, что стоимость кредитования застройщиков и населения повысится, что повлечет за собой снижение спроса. Застройщики будут реагировать на это уменьшением объема выводимых площадей, снижать свою потребность в займах, и увеличение расходов на кредиты приведет к тому, что девелоперы поведут более консервативную политику, продолжат строить только самые коммерчески прибыльные проекты и предпочтут в течение некоторого времени не инициировать новые проекты. Через два-три года это отразится в уменьшении объемов ввода жилья. До 2016 года продолжится стагнационная стадия развития рынка жилой недвижимости Москвы: замедление темпов роста спроса, строительства, ввода, предложения, поглощения и цен. В 2017-2018 годах расчеты показывают переход рынка в состоянии рецессии: уменьшение спроса, строительства, предложения и ввода, превышение предложения над спросом, снижение объема поглощения, падение цен на первичном и вторичном рынке. И лишь с 2019 года ожидается начало восстановительной стадии рынка.

Источник

Аналитик Геннадий Стерник дал советы девелоперам, инвесторам и покупателям квартир

Главный аналитик Московской ассоциации риелторов обещает рынку недвижимости кризис в 2017 г. и восстановление в 2020-м. Как это будет, и что делать девелоперам и покупателям, эксперт рассказал DK.RU.

DK.RU начинает спецпроект совместно с Российской гильдией риелторов — в течение нескольких месяцев мы будем публиковать мнения ведущих российских экспертов в сфере недвижимости о том, что ждет рынок. А также практические советы аналитиков для покупателей квадратных метров, застройщиков и инвесторов — как оптимально выбрать время для действий.

Открывает спецпроект Геннадий Стерник — персона на российском рынке недвижимости известная и авторитетная: профсообщество зовет его «основой основ» и «аналитиком Всея Руси» и всегда ждет прогнозов, которые, как правило, точны. Статистику, насколько часто сбываются прогнозы г-на Стерника, ведут как его ученики, так и недоброжелатели. DK.RU задал председателю комитета по аналитике и консалтингу Московской ассоциации риелторов главные вопросы о жилье и коммерческих площадях.

В Сети растиражирован ваш прогноз по ценам на жилье: 2016 г.снижение станет заметнее, 2017-2018 гг.кризис рынка, 2019 г.стабилизация, 2020 г.начало восстановления. Почему прогноз именно такой?

— Таким он получился в результате расчета по математической модели развития локального рынка жилой недвижимости. В качестве исходных данных используется несколько групп сведений. Самое важное — макроэкономические данные. В июне 2014 г. мы сделали экспертный прогноз макроэкономической ситуации, и он предсказывал продолжение стагнации в экономике, затем, в 2015-2016 гг. — рецессию, кризис в 2017-18 гг. и начало восстановления в 2019-2020 гг. Именно это и стало основой при расчете прогноза объема спроса, строительства и предложения, поглощения и цен на рынке жилья. Подготавливая прогноз на этот год, мы проверили экспертный макроэкономический прогноз и пришли к выводу, что корректировать его нет необходимости.

Как будет выглядеть кризис 2017-2018 гг. и как его переживут участники рынка?

— Кризис будет очень похожим на ситуацию 2008-2009 гг., но с рядом особенностей. Нужно учесть, что участники рынка и даже регуляторы многому научились. Застройщики не увязли в заимствованиях и накопили финансовую подушку на фоне потребительского ажиотажа 2014 г. Они поняли, что важно не цены держать и не пущать, а заботиться об оборотах рынка — в том числе, снижением стоимости метров. Игроки согласились, что неприличная доходность проектов «нулевых» годов уже не вернется, и нужно научиться работать с минимальной маржой. И, наконец, многие застройщики поняли, что покупатель — царь и бог на рынке, и надо удовлетворять его потребности по качеству и цене.

Фото предоставлено Геннадием Стерником

В то же время риелторы осознали: снижение цен им не страшно. Разве что чуть меньше станут комиссионные, но главное — обороты рынка. Они поняли, что снижение издержек, оптимизация бизнеса, более плотная работа с клиентами — вот нехитрый рецепт выживания в кризис и даже захвата рынка. Власти теперь четко знают: прямая поддержка застройщиков — наилучшая стратегия регулирования рынка, но если не получается, то и косвенная подойдет (субсидирование ипотеки). Плюс государство понимает, что рецессия и кризис — лучшее время для болезненных реформ. В частности, для наведения порядка с финансированием строительства через договоры долевого участия — вплоть до отказа от этого извращенного, нигде в мире не принятого, способа финансирования.

Читайте также:  Гороскоп змеи для знаков зодиака

А приобретатели жилья сообразили: надо по одежке протягивать ножки. Не бросаться сломя голову в кабалу ипотеки, а спокойно и тщательно взвешивать соотношение цены и качества. Плюс смело и глубоко изучать ситуацию в предполагаемом объекте и у застройщика, помнить о рисках замораживания строек.

Что ваш прогноз говорит потенциальным покупателямкогда приобретать квартиру (может, брать сразу две пока дешево)? Когда лучше брать метры с инвестиционными целями или вовсе этого не делать?

— Покупать для себя надо сразу, пока финансовое положение не стало хуже. А то денег останется только на половинку квартиры, а не на одну и не на две. Дешево еще не стало, а когда это случится, останутся ли накопления просто на жизнь?

А что делать застройщикамкак сильно сокращать объемы ввода жилья?

— Если строительство уже ведется, и дом на последних стадиях, то ни в коем случае не надо «сокращать объем ввода». Если проект на ранних стадиях, и не хватает средств на его завершение, лучше притормозить стройку. Но при условии, что вы не наплодите обманутых дольщиков — иначе хлопот не оберешься. Если вы на прединвестиционной стадии, то лучше отказаться от начала строительства. Но если речь о крупном девелопере, который располагает средствами, то именно теперь надо начинать новое крупное строительство с перспективой реализации площадей после 2020 г.

Как быть с проектированием новых проектов — тихонечко делать или поставить на паузу?

— Тихонечко делать, руководствуясь своими финансовыми возможностями. Но не выходить на рынок.

Как работать без частных инвесторов, которые ушли с рынка?

— Спокойно и размеренно. Темпы продаж жилья, конечно, снизятся, но рынок, по прогнозу, не обрушится и не встанет.

Что делать с жилыми метрами, если их так и не удастся полностью продать?

— Переводить в арендное жилье либо в нежилые помещения.

Как девелоперам выживать без проектного финансирования?

— Да ведь жили как-то до сих пор. Урегулирование земельных отношений, укрепление прав собственности, ликвидация засилья чиновников создадут условия для развития проектного финансирования. И это — одно из основных направлений в реформе нашей экономики.

Что ждет сегмент офисной недвижимоститам становится больше вакантных площадей, инвесторы с этого рынка тоже уходят? Стоит ли в обозримой перспективе покупать площади с надеждой выгодно продать их в будущем?

— На рынке офисной недвижимости все уже произошло: рецессия в экономике — сокращение бизнеса — падение спроса и поглощения, рост доли вакантных площадей. Только сфера коммерческой недвижимости (не только офисы, но и торговля, гостиницы и т. д.) быстрее реагирует на трудности в экономике. Азбука инвестора — покупать на спаде — работает и здесь, только выгоду надо будет ожидать долго и небольшую. Но рынок — это устойчивая кибернетическая система, цикличность еще никто не отменял.

Возможна ли такая ситуация, при которой собственники зданий будут сдавать офисы арендаторам бесплатно или с доплатойлишь бы бизнес-центры не простаивали?

— Теоретически это возможно и практически оправдано. Но скорее всего собственников «жаба заест».

В принципе нужны ли новые проекты в этом секторе, если учесть, что развитие технологий меняет суть рабочих взаимоотношений, все больше бизнес-структур переходят на работу с фрилансерами, чтобы сократить затраты.

— Обеспеченность офисными площадями все еще недостаточна — что в Москве, что в Екатеринбурге. Фрилансерам тоже площади нужны. Так что строить все еще необходимо. Если есть, на что.

А каковы перспективы торгового сегментана фоне стремительно падающей покупательской способности?

— Конечно, стрит-ритейл устойчивее, чем торговые центры, тем не менее, сохранятся все форматы. Но толковый собственник будет корректировать свои форматы.

Также интересен сегмент загородной недвижимости. Участники уральского рынка грустно шутят, что пришла пора переформатировать проекты и обустраивать на месте будущих коттеджных поселков кладбища.

— Да, сегмент коттеджных поселков и земельных участков сегодня в наиболее депрессивном состоянии. Но такое мы уже видели в 1999 г. и 2009 г. Рынок никуда не денется: начнется восстановление экономики и платежеспособности населения — пойдет восстановления сферы загородного жилья.

Застройщики Екатеринбурга убеждены: ни в 2019, ни в 2020 году не будет никакого восстановления ситуации, рынок уже никогда не вернется к прежним показателям.

— После «дна» в 2019 г. восстановление все равно будет, но медленное — речь о таких показателях, как спрос, цены, объем поглощения. А по таким параметрам, как доходность инвестиций в недвижимость, в том числе в девелопмент — возврата правда ждать не стоит. Потому что экономисты всего мира констатируют наступление «новой реальности» — мировая экономика завершила эпоху стимулирования спроса и потребления и переходит к стимулированию предложения (производства) и эффективности.

Как часто сбываются ваши прогнозы? Введете ли вы такую статистику?

— Статистику не веду, но это делают другие — как мои ученики, так и недоброжелатели. Получается, что с 1995 г. до 2012 г. успешными оказались более 80% годовых прогнозов. И вот последний долгосрочный прогноз до 2025 гг., тот, что был сделан в июне-2014, пока сбывается. Но я буду рад, если верными окажутся мои позитивные прогнозы, а негативные пусть портят статистику.

Источник

Adblock
detector